Vull fer la taxació del meu immoble, però què he de fer?

Quins són els mètodes de valoració?

Hi ha dos valors principals segons l’objectiu: 

• Valor de mercat: El valor que un tercer està disposat a pagar mitjançant un contracte privat entre un venedor i un comprador. 
• Valor de la hipoteca: El valor que un professional assigna a una propietat mitjançant una taxació. Aquest pas és necessari per fer una venda que requereixi finançament d’un banc.

Altres mètodes rellevants:

• Valor fiscal: el mètode que fa servir Hisenda per al pagament dels impostos que derivin de l’immoble.
• Valor Cadastral: és un valor administratiu que depèn del criteri del municipi, considerant aspectes com ara: la localització, el cost de producció, valors de mercat, etc. Aquest valor es realitza a partir del valor del sòl on es troba l’immoble.
• Valor del sòl: tracta del preu que té el sòl de l’habitatge i matèria primera. Qualsevol immoble té valor de terra encara que no li quedi espai lliure per construir.

En la pràctica habitual en la valoració de béns immobles, hi ha quatre mètodes tècnics per fer aquesta estimació: comparació, residual, cost i actualització.

• Mètode de comparació: És el mètode més utilitzat. Inclou la comparació amb altres mercaderies amb característiques similars de valor conegut. La normativa requereix un mínim de 6 testimonis, ponderats per un factor, per semblar-se als productes bàsics que valorem. Amb això, obtindrem un valor unitari m2 per m2 objecte de valoració de la propietat, que assumirà el mateix valor de mercat. 

• Mètode residual: Quan el mètode de comparació no és factible, ja que no hi ha prous testimonis immobiliaris, s’utilitza aquest mètode, tot i que és una mica més complicat. Aquest és l’eix principal juntament amb la comparació.

• Mètode de cost: Calcula el cost de substitució o substitució de l’immoble que es valora. Aplicable a la valoració de tota mena d’edificis i components d’edificació. En aquest mètode, es calcula un valor tècnic, anomenat cost de substitució. Aquest cost pot ser brut o net.

• Mètode d’actualització de renda: És, d’una manera simple, calcular el valor mitjançant l’actualització a la data de taxació de totes les rendes netes que generarà l’immoble mitjançant fórmules econòmiques. És un mètode complex i es fa servir només per valorar grans negocis.

En què es fixen en una taxació?

Els taxadors homologats es basen en molts criteris per emetre la taxació oficial. Els més importants són la localització de l’habitatge; la superfície construïda i útil; l’estat de conservació; la distribució, instal·lacions i qualitats; la il·luminació i l’orientació de l’habitatge i l’ascensor.

• Ubicació de l’habitatge: La ubicació i el veïnat d’una propietat són uns dels factors clau per determinar el seu preu en els contractes de compravenda i taxació. Per exemple, una propietat en una de les millors parts de la ciutat (però en un carrer amb molts bars d’oci nocturn) tindrà una valoració més baixa que un pis en un carrer de vianants amb tots els serveis.

• Superfície construïda i superfície útil de l’habitatge: Aquest factor és molt important en la valoració de l’habitatge.

• Un altre criteri rellevant és l’estat de l’habitatge: si ha estat reparat o si la propietat es reforma, el seu valor augmentarà. La taxació d’un habitatge també depèn del tipus d’edificació.

• Distribució, comoditats i qualitat de l’immoble: El valor final de l’immoble també es veu afectat per la distribució dins de la propietat. En les últimes dècades, aquest estàndard ha canviat significativament: en el passat, els edificis es caracteritzaven per l’amplitud, els passadissos llargs i la separació d’habitacions. Ara que tot ha canviat, és més normal trobar habitatges amb distribució quadrada i espais més grans, més lluminosos i més fàcils de vendre. Aquestes tendències afecten el valor de les propietats, encara que de manera limitada. També es té en compte la instal·lació i qualitat de l’edifici (instal·lació elèctrica i de fontaneria), així com el tipus de tancament de portes i finestres i l’estat del paviment i revestiments.

• Il·luminació i orientació de l’habitatge: L’orientació de l’immoble és fonamental, ja que influeix molt en la quantitat de llum, la temperatura o la calor. Un habitatge tindrà millor valoració com més llum natural tingui.

• Ascensor: Un altre aspecte rellevant serà que disposi o no d’un ascensor. Si la resposta és afirmativa, el seu valor de taxació també augmentarà.

També caldrà esbrinar si l’habitatge ha estat afectat per algun tipus d’expropiació o urbanisme, o si l’edifici ha estat sotmès a una inspecció tècnica d’edificació.

Com es calcula el valor d’un bé immoble?

La millor manera de calcular el preu de venda del vostre habitatge (i de qualsevol immoble en general) és mitjançant una taxació immobiliària, que inclou un dictamen tècnic legalment vinculant; aquest document presenta una taxació comercial d’un immoble, reflectida en xifres monetàries.

Un cop emès el valor de taxació, l’expert enviarà l’informe al departament de control tècnic i el departament de taxació és el responsable de supervisar i aprovar la taxació.

Durant el procés de verificació, comproveu tota la informació proporcionada a l’informe, documents de registre i mètode de valoració utilitzat. Un cop realitzades totes les verificacions, l’informe d’avaluació s’aprovarà i s’enviarà al client signat i certificat.

Són molts els factors que influeixen en la taxació d’un habitatge, per això a Espígul volem ajudar-te i acompanyar-te en el procés.